鉴于立体车库肯定通过种种根底与特定地块永远固定，应用围合空间，可测算修筑面积，而且物理界线关闭，权属可特定化，立体车库宜认定为修筑物（笔者正在

　　然而，邦内仅成都会自2014年9月起对板滞式车库一起权按基础单位举办初始立案，尚未对单个立体泊车位作出立案。北京、南京等地惟有对立体车库产权诉求的个案寻求。

　　正在肃清了相合立体车库定性的了解妨碍后，本文基于邦内现实，更加是参照《不动产立案暂行条例执行细则》第35条合于衡宇一起权初度立案的要件法则，提出明白我邦立体车库产权的重要途途，即明了用地、筹办先行、完成核验、测绘制图制外，最终通过不动产立案杀青确权。

　　为避免成立用地操纵权和地上修筑物一起权异其权柄主体的景遇，并避免不动产国法相干的丰富化，我法律律确立了“房地一概规矩”，俗称“房随地走”、“地随房走”规矩。就初度立案而言，有地上物的不动产立案必然是“房随地走”。无论修筑工程是否需赢得施工许可，第一要件即是依法赢得用地允许手续。

　　《不动产立案暂行条例执行细则》第34条法则，凭据权柄赢得式样的分歧，土地权属源泉材料网罗邦有成立用地划拨裁夺书、邦有成立用地操纵权出让合同、邦有成立用地操纵权租赁合同以及邦有成立用地操纵权作价出资（入股）、授权筹办允许文献。

　　依泊车促使策略，凡纳入群众交通根底举措的立体车库，如驻车换乘（P＋R）泊车库、孤单选址成立的群众泊车库、博物馆或病院等群众效劳地点泊车库，适合《划拨用地目次》的，操纵划拨用地；凡社会投资的贸易筹办立体车库，应正在土级二级墟市通过招标、拍卖、挂牌等式样赢得成立用地操纵权，或与土地操纵权人订立土地租赁合同、地役权合同，或商榷以土地操纵权出资立体车库成立；关于交通要道中的立体车库，也可琢磨政府和社会资金互助（PPP）形式成立，政府以土地操纵权作价入股，社会资金用于修制、装置、运营。鉴于立体车库用地途径不太疏通的近况，可琢磨正在已修成栖身区应用自有成立用地修制立体车库的，条件是赢得业主委员会许诺或搜求住民定睹，且知足日照、消防、绿化、环保、安静等恳求。

　　除此除外，租赁结构、企奇迹单元闲置土地，或租赁高架桥下、都邑边角地、客运首末站、抛弃厂房、栈房、闲置收储地块等用于修制立体车库，不失为一种务实的用地式样，但此种式样修制的立体车库正在申办产权时会遭受土地操纵权人与车库一起权人纷歧概的妨碍，从而无法管制立案。不动产相邻地块具备地上或地下空间应用条款的，亦可通过订立地役权合同为立体车库供应用地。

　　空间地役权，属于土地资源立体化应用后变成的新颖性不动产权柄，与守旧的平面地役权并列存正在而统归于地役权（参睹康纪田《新颖矿业地役权轨制探析》，载《北设施学》2016年第3期）。只管《物权法》第158条法则了地役权的立案分裂主义而非生效主义，为抗御正在供役地流转中回避地役权职掌，立体车库成立方宜申请立案其地役权。缺憾的是，正在实务中，地役权并未真正从相邻相干中独立出来，也缺乏配套伸开的原则打算。地役权合同能否举动土地权属源泉材料，应用供役地修制的修筑物或修建物能否管制产权立案，都缺乏明了依照。

　　板滞式立体车库的自然寿命约为20年，孤单选址成立的出让成立用地操纵权刻期可参照贸易用地创立为40年，正好保证两轮立体车库操纵。关于为栖身、办公等修筑配套的立体车库，其成立用地操纵权刻期应依旧一概，依现行法创立为70年、50年。立体车库产权立案年限为占地出让年限，向县级以上百姓政府租地成立的，立案其租赁年限。凭据住房城乡成立部、领土资源部《合于进一步完备都邑泊车场筹办成立及用地策略的报告》（修城〔2016〕193号）第10条，泊车场用地以出让式样供应的，出让年限按最高不进步50年确定，工业、商住用地中配修泊车场的，出让年限也不得进步50年。这一法则虽然可竣工立体车库成立用地操纵权最长刻期的联合，却忽视了与住所、贸易成立用地操纵权出让年限70年无法处分：光伏组件检测、40年的相连。

　　正在工夫层面，工程筹办手续是限制我邦立体车库产权立案的枢纽成分，《物权法》第74条第2款已有联系法则。立体泊车位所占空间能否举动独立的产权对象，筹办是首要依照。

　　正在明了立体车库用地规模后，还需管理土地应用强度、限度性筹办目标等空间构造题目，通过筹办行政处理部分确认立体车库总修筑高度、总修筑面积、布局型式、泊车层数、泊车位数目、撤除红线隔绝、相邻修筑间距、立体车库收支口创立等目标，抵达必然领域的还需管制交通影响评议和处境影响评议审批。《合于进一步完备都邑泊车场筹办成立及用地策略的报告》第7条从筹办上激发增修群众泊车场，法则应用自有效地增修的，可不转化现有效地本质及筹办用地本质，正在适合日照、消防、绿化、环保、安静等恳求的条件下增修后地块的修筑高度、修筑密度等目标可由都邑政府相合部分依法调治。打算单元依筹办部分核定的条款和邦度圭臬、行业圭臬打算的立体车库，筹办部分正在成立工程筹办许可证中宜明了布局类型和层数，附图细化到各布局层、各泊车层，直至正在筹办上确定每一个泊车位。

　　执行中已有立体车库赢得工程筹办许可，如2010年9月1日合肥市筹办局向某房地产公司发表了或人防线下室《成立工程筹办许可证》，此中修筑效用为人防线下车库，总修筑面积为10728平方米，做车库操纵时为双层板滞车库，修筑布局为框架布局，地下一层〔参睹（2015）蜀民一初字第00146号《民事判断书》〕。

　　福修省的做法值得鉴戒。该省《合于简化群众泊车举措成立审批的报告》（闽修城〔2016〕6号），激发单元小区正在既有地面泊车位上成立两层的板滞泊车举措，免于管制项目审批、筹办等手续；群众泊车举措高度为24米以下的，与其南北向平行部署的非住所类修筑间距不小于10米，高度为24米以上的与其南北向平行部署的非住所类修筑间距不小于13米，与住所类修筑及东西向修筑间距、退距应知足现行工夫典型；与修筑的防火间距应适合现行消防工夫圭臬；孤单选址成立的200个车位以上板滞式泊车举措应展开交通影响评议；孤单选址成立的2000个车位以上或处境敏锐区大型群众泊车场，应依法报批处境影响呈文。

　　《福修省百姓政府合于加疾都邑群众泊车举措成立的若干定睹》法则孤单选址成立的群众泊车举措可按不进步总修筑面积20%配修附庸筹办举措。为分身2013版《修筑工程修筑面积策动典型》联系法则，福修应许将起落立体钢布局泊车层每层面积总和的1/2面积计入项目总修筑面积，仅举动起落立体钢布局泊车举措策动配修附庸筹办举措面积的基数。这恰巧证据，福树立法者以为起落立体钢布局泊车库仅按一层策动总修筑面积是欠妥的。

　　立体车库属于特种修筑，其完成验收有别于衡宇修筑工程。总体上，立体车库验收应网罗三类：

　　1.成立单元、装置单元机合对立体泊车位的规格、数目、装置质料、试运转情形等举办验收，这属于自检；

　　2.板滞泊车位需赢得本地特种修筑检测机构的检测及格证但有两个题目非经挂号，每一组板滞泊车位都具有一个检测及格证，由出产、装置单元详细管制；

　　3.成立单元报请本地筹办部分对立体泊车位是否适合工程筹办许可证及其附图举办验收，验收实质涉及上文述及的各项筹办目标及布局层、泊车层构造，泊车位数目、运转情形等，这属于筹办核验。

　　无论哪类验收，凡发觉不适合典型恳求的，成立单元应责令出产、施工、装置单元作出整改，并正在整改后从头验收。除非是自营立体车库，连结验收后还也许涉及操纵处理交底：由业主单元机合板滞泊车位的出产装置单元、物业公司实行连结验收，抽检必然数目的板滞泊车位举办试运转，现场停放几辆车举办众个回合的运转。

　　《合于进一步完备都邑泊车场筹办成立及用地策略的报告》第9条恳求，板滞泊车修筑应按联系法则举办验收。验收及格单或成立工程筹办条款核验单是行政主管部分审核房产测绘成就的要件。

　　凭据《房产测绘处理要领》第6条、第7条、第18条，衡宇产权初始立案申请人应委托房产测绘单元举办房产测绘，测绘成就材料应与房产自然状态依旧一概，审核后的房产测绘成就纳入房产档案联合处理。立体车库测绘成就是不动产权属立案的紧急依照，供应布局类型、层数、修筑面积等立案因素，并能直接供应总平面图、各泊车层甚至各泊车位附图。

　　题目正在于，立体车库中不被认定为布局层的泊车层是否分层测绘，此中的泊车位是否孤单策动面积？

　　若是只可按一层策动，则只可合座立案、让与、典质，而无法对每个泊车位举办立案、让与、典质。立体泊车位界线关闭，无论属于固定式泊车位照样转移式泊车位，无论其所正在泊车层是否为布局层，正在测绘工夫上均可对其样子、巨细举办测定、搜聚、外述并对获取的数据成就作出措置。固定式泊车位的空间身分能够测绘，转移式泊车位的空间身分不行测绘，但其空间位移不会超越总平面图，且不会与其他任何泊车位爆发权柄冲突，从而不组成权属立案的妨碍。

　　合于修筑面积，笔者救援对立体车库一起泊车位举办衡量和策动：泊车层无论是否为布局层都分层衡量，层高正在2.20米以上的策动一共积，层高正在2.20米以下的策动1/2面积，各泊车位孤单衡量，共用局限如通道、预留泊车位的修筑面积分摊至各泊车位专有面积中。倡导据此调治现行2013版《修筑工程修筑面积策动典型》第3.0.10条目。

　　不动产立案是不动产权柄爆发公信力的式样。只管依《物权法》第30条“因合法修制、拆除衡宇等真相动作设立或者泯没物权的，自真相动作造诣时爆发效能”，成立单元自杀青立体车库修制装置起即原始赢得其物权，但有两个题目非经立案无法管理：

　　正在杀青了立体车库成立用地允许、筹办核验、完成立案、测绘成就审核等工夫性前置条款之后，不动产立案部分对立体泊车位举办产权确认即无工夫妨碍。

　　《合于进一步完备都邑泊车场筹办成立及用地策略的报告》第15条明了，泊车场权柄人能够依法向泊车地点正在地的不动产立案机构申请管制不动产立案手续，不动产立案机构要主动做好泊车场立案发证效劳使命。《衡宇立案要领》第10条第3款法则，非住房以衡宇的幢、层、套、间等有固定鸿沟的局限为基础单位举办立案；

　　《不动产立案暂行条例执行细则》第5条将不动产单位界说为“权属界线关闭且具有独立操纵价钱的空间”。立体泊车位具有独立操纵价钱，其物理界线关闭，权属界线也能关闭，可举动不动产立案的基础单位。正在《美法律典解释》中，为终结一栋包罗两个以上孤单家庭单位的栖身修筑的分类，主管部分应试虑：（1）离别贩卖孤单家庭单位的可操作性；（2）依法典质确实定性。比较该两项成分，立体泊车位既可孤单贩卖，也可管制典质。

　　执行中，开垦企业随房贩卖立体泊车位并不罕睹。泊车位正在立体车库中无论是否位移，现实并不影响典质权的行使。关于固定泊车位如笔直起落型立体车库的泊车位，可象衡宇那样编制门楼牌编号，予以特定化；关于转移泊车位，可按初始贩卖依次立案一个序号，虽过错应固定的空间身分，却对应转移的空间权柄，且该权柄正在立体车库中与其他空间权柄并行不悖。返回搜狐，查看更众

本文由:猫先生提供